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2018年,为什么一定要在海口买房?3年后海口给你答案

作者:admin

  打响两会后楼市调控第一枪,深圳和杭州的房价要凉凉?
  2018-03-30 07:00 房价/两会/房地产
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  两会结束一个星期,楼市一直没出什么重磅的消息,深圳和杭州打了第一个响炮。

  3月28号,深圳宣布二手房交易即日起“三价合一”;同一天晚上,杭州宣布,新房销售采取公开摇号全程公证的方式。

  每年3月两会后,都有重点城市跟进出台重要的楼市政策,比如2016年3月25日是上海、深圳,2017年3月17日是北京。新政一出,锅盖被盖上了,楼市在短时间内都凉了。



  今年为什么轮到了深圳、杭州,是否重复这一条规律?



  深圳三价合一,炒房难度成倍增长

  没有三价合一,是深圳楼市的特殊“红利”。

  所谓“三价”,是指在同一套二手房交易过程中,在三个地方会出现的成交价格:

  ? 买卖双方的真实交易合同上的房价。

  ? 银行贷款合同上的房价,银行对于这套房子也会有一个评估价,最后按照两者取其低者,作为贷款的基准价格。

  ? 提交给交易中心的合同上的价格,交易中心也会对房子有一个评估价,两者取其高,作为缴税的基准。 dedecms.com

  在三家合一之前,由于系统各自独立,他们即便不相同,也互不影响。

  二手房是一个非标准化市场,哪怕在同一个小区,同一个户型,也是一房一价,最高与最低之间,相差50%也是常事。

  这就意味着,三价之间,大有可操作空间。套路并不难理解,就是把报给银行的合同价提高,多贷款,降低首付;同时报给交易中心的合同价做低,少缴税费。



  比如一套400万成交的房子,正常的7成贷款是280万,需要有120万自有资金。但如果给银行的价格是500万,则可以贷款到350万,相当于接近实际价格的9成,买房人只需要出资50万即可,杠杆率提升显著。

  给交易中心的合同价格,则把400万报成300万,则需要缴纳的税费就直接减少了1/4,至少省了数万元。

  不少炒房客就是以这样的套路,同时实现多贷款、但却少缴税的“红利”。从法规讲是造假,从市场来说是灰色地带的补偿机制。

  最极端的案例,过去两三年在深圳有被称为“一刀流”的炒房流派,看准房价将涨,则汇集全部身家比如100万首付+留足12~24个月的月供,搏命式一波,提升杠杆率,撬动1000万的房子,在大涨至1500甚至2000万之后卖出获利而归。

  全程在贷款时提高价格,在缴税时降低价格,两者相差一倍也是可能的,堪称快进快出炒房的标准手法。

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  三价合一后,红利就没有了。这三本合同都在交易中心备案,以确保银行与交易中心的合同是相同的。

  你要想多贷款,就和房东谈好,400万成交,但是3份合同都写上500万,贷出来350万。但是需要按照500万多缴不少税费,还得信得过房东的人品。要么都写上300万,只能贷出来180万。

  总之就是要么多缴税,要么少贷款,这中间,你还需要保证你的交易对手方人品可信,或是让他相信你的人品可信。不论哪一种,快进快出的翻滚式炒房成本,均大幅度增加。



  在一线城市中,京沪在很早前已实现三价合一,广州去年5月后跟进。深圳作为经济特区和改革前沿,监管作为宽松,在三价合一这一点上是特例。

  因此,深圳特别受到炒房客和投机性交易的青睐,每一轮房价启动,均自深圳而始。

  用资深地产投资人欧成效的说法,“深圳一直享受着‘轻税’红利,出于(全国)政策一致化考虑,(深圳没有三价合一)是不可接受的。”

  三价合一将显著增加深圳投机性炒房的难度,从“Normal级别”至少提升到“Hard模式”,一刀流等投机行为,更会近于绝迹。相反,投资人买房长持、出租的方式,受到的影响则相对较小,并可能会相应增加。

  副作用也不是没有,这也是深圳迟至今日才出台三价合一的原因。最大的一点,在于不管实际成交价多少,交易中心都给你定好了一个评估价,缴税时评估价和实际成交价两者取其高,即便是你真的买到了超便宜的房子,对不起,缴税还是按照交易中心的评估价。

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  “实际上,就是所有人都要多缴税,其中刚需影响最大。对房价的影响,则类似于当年的营业税,短期内市场沉寂、交易冰封,长期则会导致交易减少、市场失衡,更容易大起大落。”





  杭州新房摇号,谈好二手房的刚需掉头回去

  深圳二手房交易套路甚广,杭州则是新房交易内幕多。

  小巴刚好有个朋友,最近在看二手房,还让小巴给他推荐了不少楼盘,本来基本都快谈好了,新消息一出,马上和房东鞠了一躬,说了一句“对不起啊大哥,仔细考虑了一下,毕竟是我人生的第一套房子,还是想买新的。”掉头速度之快,只留下房东和房东太太面面相觑。

  也不能全怪他,除了“初房情结”,杭州一手房限价,也确实比二手房便宜不少,如果不是前段时间新房需要全款+高额号子费,他断然不会选择去看二手房。

  我这位朋友,从事IT行业,年岁也接近30,一直没有结婚,所以拖着没买。他工作已经五六年,年收入也不错,一年有25~30万,现在房价涨了,觉得不买实在不行了。

  最开始他要求比较高,想三成首付、买地铁、精装、带学区的新房,不过现实很快给他上了一课。看了三个新楼盘,买的人实在太多,虽然问及销售,均不承认有号子费一说,但是从中介、其他的买房人口中,并不难得知其中两个号子费30万,另外一个,已经是一房难求,花了钱也拿不到购房资格。 本文来自织梦

  无奈下,这位朋友才去看了二手房。

  新房和二手房的价格,似乎处在两条不同的轨道上,3万2的新房,边上的二手小区卖4万,傻瓜也知道这中间是相当大的溢价空间。随之而来的,就是严重失衡的供求关系,连夜排队、全款、号子费、内定、权力寻租等现象一一显现。



  号子费虽然给人的感官印象十分不好,但在某种程度上,仍然是市场行为,价高者得。

  以摇号替代号子费,好处在于相对透明和公开,是一件“占便宜”的事。

  刘德科认为, “对于刚需来说,公证摇号是利好,货真价实地给了你买到房的机会,不需要号子费,不需要托关系,不需要全款,还可以用公积金房贷。这么好的事情,你不去占,那是巨大的浪费。你占的便宜,是整个社会买单。但如果你占不到便宜,整个社会为此买的单,会反加到你身上。”

  只要有购房资格的,或许都会上去一试。毕竟,只要价格双轨制存在,这中间的巨大价差,会让摇号成为变成摸彩票。有人讲这种限价、摇号的机会,比喻成股市中的“打新股”,很是贴切。

  对此,浙报传媒地产研究院院长丁建刚则担心,“买到限价新房,如同中奖,那么摇号就成为了全社会福利。原来并不想买房的人,或是原来觉得买房困难而放弃的人,也来碰运气。在另一个摇号买房的城市成都,就出现了4万多人抽400套房子的情况,中签率不到1%。真正需要购房的人买到房子的概率,则进一步下降。”
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  而极具观赏性与传播度的“公证摇号”过程,在杭州这个被人为强行压制的楼市,则极有可能加剧恐慌心理,带动房价进一步的上涨。

  深圳的“三价合一”与杭州的“公证摇号”,都属于清理灰色地带、维护市场秩序范畴的调控措施。

  无论杭州还是深圳,楼市调控的道德正确,会让我们乍听上去很爽,但我们多数人却为这种道德正确无知觉地支付了成本。任何一个市场,如果把合理的灰色地带给彻底消灭掉,很容易赢得道德分,但最终还是要整个社会来为这种道德正义来买单。



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